厨房排烟
看完本文你一定怀疑自己不会搞装修

发表时间: 2023-12-16 18:51:17 文章出处:厨房排烟

  全装修房的茹毛饮血时代过去了吗?对有的企业来说是的,对有的企业来说这一步还早,甚至很难跨过。但产业链已经准备好了,你可欣慰些。

  正文开始前,小编先人肉搬运了几位专业大佬的最新肺腑之言。有经验也有弯路,看看能否刷新你对装修房的三观。

  90年代,奢华装修开始流行,但污染严重。装修的空气污染物可能是无色无味的,不是没气味就一定安全,也不是有气味就一定有污染。芬兰国家标准是全世界最严格的,因为冷,人们大多时间都在室内活动。

  在这一方面,一个根本原则就是:源头控制。当部品还在工厂,开发商就得去管,而不是经过市场层层分级后再检验。当然,施工现场也得管,有的工人喜欢自己带劣质胶水,这就需要全程的监管,否则可能真的会让一支胶水毁了一套房子的健康指数。

  除了品控,设计上的改进也能够更好的降低污染。我们检测下来,中国人的做饭习惯导致厨房污染严重,炒菜时油烟产生的PM2.5非常高,对业主的健康会造成影响,因此厨房的排风就很重要。

  对开发商来说,做产品的都希望做有品质的产品,阻力更多来自内部营销系统——既然毛坯房卖得好,为何需要做装修房?尤其在单价低的城市,客户对总价敏感,装修房或许会影响销售。但不客气地说,只会做毛坯房的开发商就是小学生,不负责任,只懂赚钱。

  为什么要做装修房,答案是显而易见的:业主自己也需要装修,装修噪音降低业主生活质量不说,开发商有体系,有集采,做出来的品质肯定比业主零散装修要高,且集采能力与合作资源的优势能将装修成本将为业主自己采购的60%。

  最近的装修房占商品房比例,一线%,而2006年的这一数字仅为7%,十年提升了53个百分点,加上TOP20企业的市场占比一直在逐年增大,说明精装房的实际市场占比还要更高些。

  有一个很普遍的观点,装修房就是毛坯+装修,这是错的。装修房其实就是一整个体系。比如,旭辉集团近几年从刚需房开始转型进军高端住宅,但做高端不能不做装修房。我们就成立了装修房工作组,目标就是两三年后取消这个工作组。旭辉集团的装修房比例,今年已达到了69%,明年计划基本达到100%。

  集团公司层面推进装修房并不是特别容易,我们也走过弯路,我去成立了研发中心,建立了全装修产品标准化、工艺工法标准化。对集团层级、事业部层级、项目层级的人员都加大高标准培训,要求必须每一套房都和样板房一样。

  业主对毛坯房的验房标准真的一点都不高,只要不漏水就行,反正还要装修,但对装修房要求就很高了,地板上有道划痕都不行,这对开发商提出了更高的要求。除了看得见的地方,业主也对看不见的隐蔽工程有疑虑,我们就大胆地请业主来现场看,隐蔽部位是怎么做的,让业主从源头上放心。

  还有一些细节上的设计,比如淋浴房什么尺寸更舒适,电视柜处只有2个插座肯定不够,门口没玄关就会导致鞋子乱放……实际做了后,才发现并没那么容易做好。

  一二线城市的装修设计,放到三四线去实施,往往会品质跟不上,交房感受差。这就好比卖家秀和买家秀,同一个设计让不同水平的人去做,总有较大落差。

  优秀设计师会考虑到方方面面。比如在南方,吊柜高度就要最大限度地考虑南方女性的身高,太高了够不着。

  还有一些业主也可能考虑不到的方面,设计师能做到,比如对卫生间进行尺寸调整,提高收纳功能,且橱柜风格与厨房一致。比如国家要求LED灯的显色性为80%,但市面大多只有70%左右,我们做到85%,让灯光色彩更靓丽。比如设计大功率电路,方便业主未来扩展,安心使用大功率电器。比如龙头选择斜出水的,水量大也不会水花四溅。比如马桶下不但要有插座方便装卫洗丽,马桶旁边还安装一个和马桶差不多高的插座,方便玩手机时充电。

  尽力提高品质要求,对开发商本身也是控制风险的方法。例如国家对安全玻璃的要求是千分之三以下的自爆率,但开发商一定要保证无限接近100%,否则一个小区比如说有1000家,如果有一家的玻璃爆了,经过媒体曝光,开发商就“无良”了,得不偿失。

  我一直有一个梦想,想帮企业为实现“像造汽车一样造房子”,当年业内不少人说我痴心妄想,但随着行业的进步,有很多公司开始把这句话写进了PPT。今年好几家地产公司发生了组织架构变化,更多人去了研发中心,一边做标准一边做集采。企业的重视以及科学化运作,这对精装房来说具有跨时代的意义。

  后精装时代,怎么来实现项目落地是2017年的重点。除了TOP20企业全力推进外,依然有很多开发商不愿意也没能力碰全装修这条线,因为它们对质量难把控,但毋庸置疑的是,精装房在今天已经是大势所趋,相信2017年会是这一领域重要的一年。

  没有市场,有时候是做得不够好而已。以前,武汉人不喜欢自己的房子被装修,万科去武汉做项目也只做厨卫的装修。但越秀去推动了,因为他们装修符合武汉人的生活小习惯,房子被一抢而空。

  互联网精装的历史才短短3年,部分工程公司和供应商开始与开发商合作,但2C思维转到2B多少有些不习惯。地产界有两个说法都对——得C端者得天下,得产品者得天下。这一步转型,越早实现,越有机会。

  第一阶段:80年代末至90初,装修开始有需求,当时基本是手工制作生产安装。质量不稳定,工序乱,质量差。

  第二阶段:机具化。机具断料,现场拼接,虽然比纯手工已经有了很大进步,但效率还是低,环境也不好。这一阶段,装修工人出现了第一次分流,手工转变为操作工。

  第三阶段:工场化。在案场做工场,集中加工,现场安装。步骤是清了,现场的乱依然避免不了。

  第四阶段:成熟期。实现了单一产品的部品化,优化工序,提高品质。装修工人开始第二次分流,一部分去工厂进行工业化生产,另一部分从现场制作工转型为现场安装工。当时装修房比较贵,基本只在酒店、豪宅等高端项目里做,如今已经普遍了。这一时期的特点是专业化、细致化、规模化、品牌化,但局限于单一部品,跨产品依然困难。

  第五阶段:后工业时代,单元化。与单一产品相比,此时出现了复合型产品,比如整体卫浴。但这只是零散的复合型,还期待出现复合型产品的集成厂商。此时已实现了分工明确、跨界合作、整体集成、系统整合。

  第六阶段:探索期,模数化。在后台模块的基础上,按照每个客户需求进行组合,比如一块墙的装饰由3块木板组成,能够给大家提供多种颜色及其颜色之间的相应组合。业主的可选择性丰富了,实现了装修个性化。交房只是第一步,随着共同生活的亲属变化、年龄增加,初始的装修一年不到可能就跟不上业主的需求。而装配式就可覆盖居住的全生命周期——部品部件可拆卸、更换,甚至与其他业主共享,实现二次利用。

  “4年前,我们讨论的是全装修房要不要做,为何需要做。今天,批量精装已经是大势所趋,我们讨论的是怎样做得更好。”上海市房地产行业协会常务副会长兼秘书长赵龙杰用一句话总结了精装房的这几年。

  他是在12月15上午的“2016中国住宅批量精装产品峰会”的致辞演讲中说到了这句线C零散市场的精装产业各环节正在实现2B的重大转型,而开发企业也在一步步提高精装交房比例的过程中积极研发产品、改进体系,收获了大量宝贵经验。

  那么,面对未来风云莫测的政策背景和住宅消费需求,精装修整个产业链是否准备好了呢?在政府新政策和市场新环境的大背景下,产业链上的各环节又该如何积极应对?

  去年年底,国务院《建筑产业现代化发展纲要》要求全国新建全装修成品住宅面积比率,到2020年达到30%,到2025年达到50%。其中一线城市更是严格要求——自2015年10月起,北京市公租房、经适房、安置房等全方面实施全装修成品交房;2016年10月起,浙江省新建住宅必须全部实行全装修成品交付;2017年1月起,上海市外环内新建商品房将100%实现全装修。此外,江苏、山东、河南、安徽、四川、辽宁等地也相继推出不同程度的政策要求。

  从市场角度来说,响应政府号召势在必行。“2002年那时候,国内企业没有做装修房的,只有少部分新加坡公司、香港公司在做。但如今,我们应该全装修。”旭辉集团执行副总裁陈东彪在峰会上表示。精装成品住宅已成为大势所趋——节能减排、避免二次装修、提升楼盘品质、提高住宅舒适程度……一系列优势让慢慢的变多的精装修住宅开始被消费者关注与接受,慢慢的变多的购房者倾向于购买精装修房。

  易居(中国)公司集团CEO丁祖昱在“2016中国住宅批量精装产品峰会”上对房地产市场进行了详细的剖析。他表示,虽然今年第四季度以来,全国经历了史上最严的限贷限购,年末成交量下降,但全年成交面积、金额依然创新高,房地产投资增速仍处于高位,2017年建议持谨慎乐观态度。丁祖昱还介绍了哪些地区的市场将是精装修的潜力市场,分析了土地成本和建安成本、装修成本之间的比例关系,从战略角度对开发企业的精装修推进进行了战略性指导。

  新政策与新的市场需求,打破了中国房地产市场化20多年来的住宅开发固有模式,整个住宅开发行业和精装产业链面临着一场巨大的转型。预计到2017年,全国精装修市场规模预计超过2万亿元,从二次装修到全装修,50~80%的精装市场空白亟待填补。

  值此行业契机,“2016中国住宅批量精装产品峰会暨第三届TOP100房企产品创新论坛”于12月15日上午在上海世博展览馆盛大举办。该峰会论坛由易居(中国)企业集团上海筑想信息科技股份有限公司主办;上海市房地产行业协会、上海市建筑学会、上海生产性服务业促进会等单位协办。全国百强地产产品、成本及采购负责人齐聚上海,共话精装领域的趋势与未来,并于下午参观了于世博展览馆同期举办的BPECD展会。

  全装修住宅推进发展至今,据诸多百强集团产品研制总监(包括设计、成本、采购)集中反映:住宅精装产品设计方面已经较成熟,但是在“精装房内部装配式研究”、“集成部品研究”、“智能及创新技术”,以及“具体施工工艺工法研究”方面还是存在产业链信息不对称状况。例如,批量精装所需要的部品部件标准化方面,怎样通过统一材料的标准及施工节点以及批量采购装修用到的材料,实现保证精装质量的同时降低精装成本目标等具体问题,困扰行业良久。

  峰会切中这些现实的行业痛点,让TOP100地产商及20城当地主流地产商、精装产品线设计团队、精装工装公司、互联网精装企业、精装材料与设备品牌厂商等产业链企业各路大咖同台演讲,集思广益,在打通产业链资源的基础上,碰撞出诸多行之有效的解决方案。

  旭辉集团执行副总裁陈东彪、时代地产室内设计研究院院长刘科、上海筑想信息科技股份有限公司蔡婷、上海全筑装饰集团股份有限公司总裁陈文、上海朗绿建筑科技股份有限公司总裁陈栋梁、中国院CSP研发推广中心总工程师张伟民分别作了题为:《住宅项目全装修体系化建设实践与展望》、《时代地产精装产品线筑造之路》、《地产界后精装时代的产品趋势》、《装配式精装的形态演变与未来趋势》、《房地产产品健康装修体系及实践》、《内装工业化和建筑产业化》的主题演讲。演讲内容精彩丰富,万科集团、旭辉集团近乎从0到100%全装修过程的一些成功经验,包括产品标准化、集采能力、工艺工法、合作资源、分级培训、一线创新等内容;时代地产打造的人性化、标准化、艺术化、多元化、智能化的居住社区产品内容;内装工业化实操,比如建筑主体和设备管线的分离可行性、墙体和收纳空间的一体化、从湿法施工向干法施工的演变等等行业干货,拓展了在座嘉宾的思路。

  本次峰会与同期举办的BPECD展会一起,在精装产业链上可谓汇聚行业群英,体现全业态、全产业链、地产部门全参与,供应商营销渠道全、品牌全、创新产品全等六大全新亮点。其中百强地产产品、成本及采购负责人同期参与了BPECD展会,集中考察“精装产品设计”、“精装工程公司”、“互联网精装企业”、“装配式内装技术”、“集成部品”、“智能及创新产品”等5类超过100家企业相应技术。峰会和展会结合的模式,让与会嘉宾在看材料、论成本、谈设计、询工法、访案例、学经验、求创新的基础上一同探讨精装住宅在设计、建造、配套、后续保障等方面的问题,积极地填补了房企与供应商在精装住宅领域合作交流的空白。

  作为峰会的主办方之一,已在今年年初成功登陆新三板的建筑建材第一股“筑想科技”,也成为峰会的亮点之一。

  过去几年,筑想科技的数据库平台帮助很多房企实现了完成标准化和产品线的梦想,有人说:易居把房子卖一遍,筑想把房子造一遍。因致力于地产和建筑产业链上下游服务,筑想科技在批量精装相关领域优势显著。峰会上,筑想科技首次在地产和建筑全产业链范围内发布了自身的产品整体格局。

  资源方面,筑想与TOP200房企密切合作,在地产领域拥有丰富资源与影响力。数据库方面,作为拥有国内最领先的数据库架构能力、国内最大最全的地产选材数据库企业,筑想科技的各种类型的产品坐拥6千家供应商9万个产品数据、2万个经典项目用材案例。工程咨询方面,团队具备超过十年的工程咨询经验,曾服务于上海中心、迪士尼乐园、世博会等地标项目。产品上,筑想科技通过标准应用平台、设计全周期管理平台、采购计划管理平台、设计资源管理平台4大信息类平台;产品质量标准类、部品材料类2大咨询类产品以及包括筑想网在内的互联网和市场活动类服务,打造了4+2+1的产品格局。